物业管理基本制度与政策

发布时间:2017-07-09 来源: 制度 点击:

篇一:2015年物业管理基本制度与政策试卷和答案

2015注册执业资格考试命题预测试卷系列

全国物业管理师执业资格考试

命题预测10套卷

物业管理基本制度与

政策

目录

全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷·物业管理基本制度与政策(一) 参考答案

全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷·物业管理基本制度与政策(二) 参考答案

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2

篇二:物业管理基本制度与政策

物业管理基本制度与政策

一、

1.如何认识物业管理的概念

答:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.怎么理解我国物业管理的产生和发展

答:随着住房商品化的深入发展,如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋,既是广大群众的迫切要求,也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。实践证明,物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上,发展成为与我国社会、经济协调发展,与广大人民生活、工作息息相关的一个新兴行业。目前,物业管理新体制不仅在新、旧住宅区全面推广,而且也在工业园区、办公楼宇、学校、医院、体育场馆等各类物业广泛应用。

3. 将市场原则作为物业管理活动的前提条件,其主要目的和现实意义是什么

答:一、强调业主在市场活动中的自主权,业主作为物业的主人,具有充分的自主选择权,而这种选择权必须依法得到保护。二、强调业主在市场活动必须纳入市场秩序,物业管理企业为业主提供哪些服务、服务标准是什么,业主如何承担服务费用,以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任,都必须在物业服务合同中作出明确约定。 意义:将市场原则作为物业管理活动的前提条件,在现阶段尤为重要。

我国物业管理活动,是在传统包修包养的行政管房基础上逐步开展的,无论业主或物业管理企业,市场意识与合同观念都很薄弱,纠纷不断,处理困难。解决这一问题的关键,就是通过立法,按照市场原则将物业管理活动推向市场,纳入合同秩序中。这对提高业主的权责意识,推动物业管理企业依法经营,以及促进物业管理市场秩序明显好转,都具有重大的现实意义。

4. 如何理解物业管理的基本特征

答:社会化、专业化、市场化

5.如何正确认识物业管理在我国社会经济中的地位和作用

答:一、实施物业管理有利于促进经济增长,二、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量,三、实施物业管理有利于增加就业,四、实施物业管理有利于维护社区稳定,五、实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。

6.简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要必和现实性

答:一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期,由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式,需要政府发挥应有作用。

二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分,物业管理的水平直接关系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要职能,从城市管理职能解度考虑,政府必须对物业管理进行适度干预。三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题,直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定,需要政府从全局的高度进行必要的监督。

7.比较分析《条例》颁布前后我国物业管理制度建设的特征

答:一是配套性,主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现,以贯彻落实《条例》为基本指针,二是经验性,主要是总结物业管理实践的经验教训,有针对性作出制度实排,三是操作性,主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化,使其在现实操作层面得以实施。

8.如何理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则

答:理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则下,突出了发展为重,平衡利益、保护弱者的立法理念。

指导思想主要表现在以下三个方面,一是强调保护业主的财产权益,协调单个业主与全体业主的共同利益关系,二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体,是服务和被服务的关系,三是强调业主与物业管企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

基本原则:一、物业管理权利和财产权利相对应的原则,二、维护全体业主合法权益的原则,三、现实性与前瞻性有机结合的原则,四从实际出发,实事求是的原则。

9.《条例》确定了哪些基本制度?如何准确把握其内涵?

答:业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项基本制度

内涵:一、尊重和维护业主的财产权利,二、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制,三、《条例》和有关法律法规共同规范物

业管理活动,四、妥善处理政府和市场的关系

10. 《条例》涉及的主要问题有哪几方面?主要内容是什么

答:第一章总则,第二章业主及业主大会,第三章前期物业管理,第四章物业管理服务,第五章物业的使用和维护,第六章,法律责任,

第七章附则

11. 《条例》在“法律责任”的规定上有哪些特点

答:1行政责任、民事责任并存2为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系,《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则:凡是能够通过承担民事责任解决的,不再设定行政处罚的原则,确实涉及违反行政管理规定,损害公共利益,需要给予行政处罚的,则优先保证民事责任的承担,以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

12.如何准确把握《条例》确立的物业管理有基本法律关系

答:一、业主相互之间的关系,二、物业管理企业和业主之间的关系,

三、开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系,四、供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系,五、社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系,六、物业管理各方主体与政府之间的关系。

二、

1.物业管理服务有哪些特点

答:一、物业管理服务的公共性和综合性,二、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性,三、物业管理服务的即时性和无形性,四、物

业管理服务的持续性和长期性

2.物业管理服务内容的哪几类

答:一、物业管理服务包括1、对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。2维护相关区域内的环境卫生和秩序。二、物业服务合同约定以外的服务。

3.《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中界定的物业服务内容有几方面?其中一级、二级、三级服务标准的主要区别是什么

答:物业服务内容有:1基本要求2房屋管理3共用设施设备维修养护4协助维护公共秩序5保洁服务6绿化养护管理

4.如何理解物业服务收费原则

答:一、合理原则,二、公开原则,三、物业费与服务水平相适应原则

5.物业服务收费的成本构成有哪些

答:1管理服务人员的工资、社保及按规定提取的福利费,2物业共用部位、共用设施设备的日常运行,维护费用3物业管理区域清洁卫生费用4物业管理区域绿化养护费用5物业管理区域秩序维护费用6办公费用7物业管理企业固定资产折旧8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9经业主同

物业管理基本制度与政策

意的其他费用。

6.比较分析包干制和酬金制的利弊

答:包干制物业收费形式比较简捷,但交易透明度不高。在收费率偏低时,容易导致物业管理企业亏损;在市场不规范时,个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润,业主的权益可能受

篇三:2014年物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》真题及答案

2014年物业管理师考试试题

《物业管理基本制度与政策》

一、 单项选择题(共 60 题,每题 1 分,每题只有 1 个备选项符合题意)

1.物业管理专业化的两大制度基础是物业服务企业资质管理制度和( )。

A. 物业承接查验制度

B.物业管理师制度C. 前期物业管理招标投标制度 D.住宅专项维修资金制度

2.关于业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利与义务的说法,错误的是( )。

A.业主享有共同管理的权利

B.业主享有权利的同时也承担相应义务 D.业主不得以放弃权利不履行义务 C.业主放弃权利时可不承担义务

3.关于临时管理规约的说法,正确的是( )。

A.物业服务企业应制定临时管理规约

C.物业买卖合同不应包括临时管理规约B.建设单位应在业主入住前制定临时管理规约 D.物业买受人应当书面承诺遵守临时管理规约

4.根据《物业管理条例》,召开业主大会临时会议须经( )以上的业主提议。

A.10%B.15%C.20% D.25%

5.根据《物业管理条例》,物业服务企业承接物业时应对( ) 进行查验。

A.建设单位已出售的房屋

C.共用部位.公共设施设备 B.专有部分和共用部分 D.建设单位所移交的部分

6.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施, 不得改变用途。 业主确需改变用途的,应当 ( ) ,并告知物业服务企业。

A.经业主大会同意

B.经业主委员会同意 D.依法办理有关手续 C.经行政主管部门审批

7.根据《物业管理条例》,下列事项中,不属于业主大会议事规则约定内容的是( )。

A.物业的使用和维护 B.业主大会的表决程序

D.业主大会的议事方式 C.业主委员会的组成和任期

8.根据《物权法》,未经批准,业主对专有部分不得作出的行为是( )

A.抵押贷款B.出租经营 C.赠与他人 D.改变使用性质

9.业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律.法规以及管理规约外,还应经( )同意。

A.同楼宇的所有业主

C.有利害关系的业主B.同楼层的所有业主 D.有相邻关系的业主

10.建筑物及其附属物设施的费用分摊,有约定的按照约定;没有约定或者约定不明确的,应按照( )确定。

A.业主大会的决议

C.户数均摊 B.业主委员会的决议 D.专有部分占建筑物总面积的比例

11.建设单位擅自占用业主共有部分进行经营性活动的所得, 业主要求将扣除合理成本后的收益用于补充专项维修资金的,建设单位应对成本的支出及其合理性承担( )责任。

A.告知 B.公示 C.说明D.举证

12.根据《物权法》,关于更换建设单位聘请的物业服务企业的说法,错误的是( )。

A.业主有权依法更换

B.通过招标的方式更换 D.经全体业主同意后更换 C.请求行政主管部门更换

13.在物业管理过程中,物业服务企业与业主之间形成交易关系是基于( )。

A.物业服务合同

B.物业管理条例 D.建筑物区分所有权 C.业主大会议事规则

14.物业管理服务,是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的( )基础服务。

A.公有性 B.专业性 C.关联性 D.全面性

15.根据 《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行) 》,下列服务标准中,属于一级服务标准的是( )

A.每年至少一次征询业主对物业服务的意见,满意率 75%以上

B.设有服务接待中心,公示 24 小时服务电话

C.小区主出入口设有小区平面示意图,各组团.栋及单元(门).户有明显标志

D.载人电梯早 6 点晚 12 点正常运行

16.根据我国经济发展状况和群众现实生活水平, 物业服务费既不能超出业主的实际承受能力, 也不能一味降低收费水平,这个观点强调的是物业服务收费应当遵循( )原则。

A.合理B.公开C.市场调节D.政府指导

17.实行市场调节价物业服务收费的,价格协调的双方主体是( )。

A.业主与物业服务企业 B.物业服务企业与价格行政主管部门

D.价格行政主管部门与房地产行政主管部门 C.业主与价格行政主管部门

18.某住宅小区实行酬金制物业服务收费方式, 下列内容中, 不属于物业服务企业应当履行的义务是 ( ) 。

A.向业主大会公布物业服务资金年度预决算

B.每年一次公布物业服务资金的收支情况

C.聘请专业机构对物业服务资金年度预决算进行审核

D.及时答复业主大会对公布的物业服务资金年度预决算提出的质询

19.实行明码标价的物业服务收费标准发生变化时,物业服务企业应当在执行新标准前( )天,将所标示的相关内容进行调整,并应标示新标准开始实行的日期。

A.15B.20C.30D.60

20.《物业服务定价成本监审办法(试行)》中的物业服务定价成本,是指( )。

A.价格主管部门核定的物业服务社会平均成本

B.房地产主管部门核定的物业服务社会平均成本

C.价格主管部门发布的物业服务指导成本

D.行业协会发布的物业服务指导成本

21.下列费用中,不属于物业服务定价成本构成的是( )。

A.人员费用 B.共用设施设备的更新费用 C.固定资产折旧 D.管理费分摊

22.关于物业服务企业固定资产折旧的说法,正确的是( )。

A.物业服务企业固定资产折旧应当列入物业共用部位设施设备日常运行和维护费用

B.物业服务企业固定资产折旧采用年限平均法

C.物业服务企业固定资产残值率按 3%-6%计算

D.计算折旧的物业服务企业固定资产是指使用年限 2 年以上的资产。

23.职工的医疗保险、 养老保险、 失业保险、 工伤保险、 生育保险等社会保险费的计提基数, 应当按照( )确定。

A.核定的相应工资水平

C.企业的平均工资水平 B.社会的平均工资水平 D.上年的平均工资水平

24.下列内容中,不属于在物业管理区域内发生安全事故时,物业服务企业应当履行的义务是( )。

A.采取应急措施以避免损失扩大

C.协助做好救助工作 B.及时向有关行政管理部门报告事故 D.负责事故善后工作

25.根据《保安服务管理条例》,下列人员中,不得担任保安员的是( )

A.曾两次被行政拘留的

C.年龄超过 60 周岁的B.被吊销保安员证未满 4 年的 D.曾两次被吊销保安员证的

26.前期物业服务合同的终止时间是( )。

A.业主大会成立之日

B.业主委员会与物业服务企业签署物业服务合同之日。

C.业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日。

D.物业服务企业之间完成项目移交之日。

27.业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同,不应对( )进行约定。

A.物业管理事项

C.物业服务费用B.物业服务质量 D.物业增值保值

28、对于故意违反公共秩序并给其他业主造成损害的业主,物业服务企业可以依法追究其( )责任。

A.侵权B.违约C.行政D.社会

29.下列物业服务企业的行为中,属于行政主管部门应当追究其行政责任的是( )。

A.未按制定的服务细则提供服务

C.不移交物业管理相关资料 B.违反合同约定减少人员配置 D.未履行向全体业主公布的服务承诺

30.从特别法的角度,物业服务合同各方主体的民事责任主要通过( )来规范。

A.民法通则B.物权法 C.合同法D.行政法规和司法解释

31.首次业主大会会议筹备组中业主代表的产生,由( )组织业主推荐。

A.房地产行政主管部门

C.物业服务企业 B.建设单位 D.街道办事处,乡镇人民政府或者居民委员会

32.业主大会议事规则的主要内容不包括( )。

A.业主代表的产生方式

C.业主委员会的职责 B.业主大会,业主委员会印章的使用和管理 D.物业共用部分的收益分配

33.下列业主的共同决定事项中, 属于应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的是( )。

A.修改管理规约

C.改建附属设施 B.选聘物业服务企业 D.选举业主委员会

34.业主在物业管理活动中,应当享有的权利是( )。

A.执行业主大会的决定

C.参加业主大会会议 B.交纳物业服务费用 D.遵守管理规约

35.业主委员会委员出现下列情况时,其委员资格自行终止的是( )。

A.因物业转让不再是业主的

C.拒不履行业主义务的B.拒不交纳物业服务费的 D.侵害他人合法权益的

36.业主委员会任期届满前( )个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举。

A.1 B.2C.3D.4

37.关于《管理规约》的说法,错误的是( )。

A.《管理规约》是业主自我管理.自我约束.自我规范的规则约定

B.《管理规约》对全体业主具有约束力

C.对不遵守《管理规约》的业主委员会委员,业主可以依法予以更换

D.《管理规约》对物业使用人不发生效力

38.根据《前期物业管理招投标管理暂行办法》,投标人可以( )。

A.联合其他人投标

C.以他人名义投标 B.向招标人获取潜在投标人的情况 D.互通投标信息

39.关于前期物业管理项目招标完成期限的说法,正确的是( )。

A.新建现售商品房项目在销售前 60 日完成

B.预售商品房项目在取得《商品房销售许可证》之前完成机构应当( )登记。

A.办理预告 B.办理更正 C.办理异议D.不予办理

40、实施新建物业承接查验,主要依据的文件不包括( )

A.物业买卖合同 B.物业规划设计方案

C.建设单位移交的图纸类资料D.商品房预售许可证

41、根据《《物业承接查验办法》,建设单位应在现场查验()日前,向物业服务企业移交资料。

A.5

B.10

C.15

D.20

42、从事物业管理项目招标的代理机构,应具备的条件是( )。

A.有注册的物业管理师

B.有注册的建筑工程师

C.有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量

D.有独立完整的评标专家库

43、物业服务企业申请核定资质等级,在申请之日前1年内有()行为的,资质审批部门不予批准。

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